Contrato de Arrendamento | Regime especial COVID-19

Medidas excepcionais e temporárias relativas à situação epidemiológica

No pretérito dia 06 de abril de 2020 foi publicada a Lei n.º 4-C/2020, que prevê um regime especial para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19. 

Saliente-se ainda que, o disposto na referida Lei é ainda aplicável, com as necessárias adaptações, a outras formas contratuais de exploração de imóveis.

ARRENDAMENTO HABITACIONAL

 No que respeita aos contratos de arrendamento habitacionais, a Lei é aplicável quando se verifique uma das duas seguintes situações:

• Uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior e
• A taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 35%; 

OU

• Uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior e
• Essa percentagem de quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do disposto na presente lei.

 A demonstração da quebra de rendimentos será efetuada através de Portaria a aprovar pelo membro do Governo responsável pela área de habitação.

Mora do arrendatário habitacional

Se a Lei for aplicável, o senhorio só terá direito à resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, se o arrendatário não efetuar o devido pagamento no prazo de 12 meses contados do termo desse período, sendo que as prestações mensais não devem ser inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.

Apoio financeiro

Podem solicitar ao Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana, I.P. (IRHU, I.P.) a concessão de um empréstimo sem juros para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máximo de 35%, as seguintes pessoas:

• Os arrendatários habitacionais
• No caso de estudantes que não aufiram rendimentos de trabalho, os respetivos fiadores

 Desde que:

• Tenham comprovadamente a quebra referida no art. 3.º da referida Lei
• Estejam incapacitados de pagar a renda das habitações que constituem a sua residência permanente ou, no caso dos estudantes, que constituem residência por frequência de estabelecimentos de ensino que esteja localizada a uma distancia superior a 50km da residência permanente do agregado familiar.

 O referido apoio não é, contudo, aplicável aos arrendatários habitacionais, cuja quebra de rendimentos determina a redução do valor das rendas devidas, nos termos estabelecidos em regimes especiais de arrendamento ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.

 Por seu turno, os senhorios habitacionais podem solicitar ao IHRU, I.P., a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal devida e não paga, sempre o que o rendimento disponível restante do agregado desça, por tal razão, abaixo do IAS, desde que: 

• Tenham a quebra de rendimentos referida na al. c) do n.º 1 do art. 3.º e  Não tenham os arrendatários recorrido ao referido empréstimo.

Deveres de informação

 Sempre que os arrendatários se vejam impossibilitados de efetuar o pagamento da renda, têm o dever de informar o senhorio, por escrito, até 5 dias antes do vencimento da primeira renda em que pretende beneficiar do regime previsto na presente Lei.

 Os arrendatários devem ainda juntar a tal comunicação, documentação comprovativa da situação que será efetuada nos termos da Portaria a aprovar pelo Governo. No caso das rendas que se venceram no dia 01.04.2020, a referida comunicação pode ser feita até 20 dias após a entrada em vigor da presente Lei. 

ARRENDAMENTO NÁO HABITACIONAL

No que respeita aos contratos de arrendamento não habitacionais, a Lei é aplicável:

• Aos estabelecimentos abertos ao publico destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas ao abrigo do DL n.º 2-A/2020 ou por determinação legislativa ou administrativa ao abrigo de um dos seguintes diplomas DL n.º 10.º-A/2020 e Lei n.º 27/2006 ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência, ainda que mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica; Aos estabelecimentos de restauração e similares, incluindo aqueles que mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega ao domicilio.

Diferimento de rendas

 Os arrendatários de contratos de arrendamento não habitacionais abrangidos pela presente Lei, têm a possibilidade de diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.

Cessação do contrato ou outras penalidades

 Não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis a falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência, nem a que se vença no mês subsequente.

ENTIDADES PÚBLICAS

Suspensão, redução ou isenção da renda devidas a entidades públicas

 As entidades públicas com imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual podem, durante o período de vigência da presente Lei, reduzir as rendas aos arrendatários desde que estes tenham, comprovadamente:

• Uma quebra de rendimentos superior a 20% face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior e,
• Quando da mesma resulte uma taxa de esforço superior a 35% relativamente à renda. 

Tal não se aplica aos arrendatários que sejam beneficiários de regimes especiais de arrendamento habitacional ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social. 

Saliente-se ainda que, as entidades publicas com imoveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual podem mesmo isentar os arrendatários do pagamento da renda desde que estes comprovem que deixaram de auferir quaisquer rendimentos após o dia 01.03.2020. 

Direito a indemnização em caso de mora?

 A indemnização prevista no art. 1041.º n.º 1 do CC por atraso no pagamento de rendas que se vençam nos meses em vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, não é devida, nos seguintes casos:

• se o arrendatário de um contrato de arrendamento habitacional, após o mês subsequente do término do estado de emergência efetuar os pagamentos devidos, no prazo de 12 meses, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês;
• se estiver em caso um contrato de arrendamento não habitacional em que o arrendatário é uma das entidades abrangidas pelo âmbito de aplicação da presente Lei.

 Também o disposto no n.º 3 do referido art. 1041.º do CC não é aplicável durante o período de aplicação da presente Lei.

Vencimento imediato

 Se o contrato de arrendamento cessar por iniciativa do arrendatário, são exigíveis, a partir da data de cessação, o pagamento imediato de todas as rendas vencidas e não pagas.

 A presente Lei entra em vigor no dia 07.04.2020